قانون مدنی5

فقره اول - در ملكيت مبيع و ثمن
ماده ۳۶۳ - در عقد بيع وجود خيار فسخ براي متبايعين يا وجود اجلي براي تسليم مبيع يا تاديه ثمن مانع انتقال نمي شود بنابراين اگر ثمن يا مبيع عين معين بوده و قبل از تسليم آن احد متعاملين مفلس شود طرف ديگر حق مطالبه آن عين را خواهد داشت .

ماده ۳۶۴ - در بيع خياري مالكيت از حين عقد بيع است نه از تاريخ انقضاي خيار و در بيعي كه قبض شرط صحت است مثل بيع صرف انتقال از حين حصول شرط است نه از حين وقوع بيع .

ماده ۳۶۵ - بيع فاسد اثري در تملك ندارد .

ماده ۳۶۶ - هرگاه كسي به بيع فاسد مالي را قبض كند بايد آن را به صاحبش رد نمايد و اگر تلف يا ناقص شود ضامن عين و منافع آن خواهد بود .

فقره دوم - در تسليم
ماده ۳۶۷ - تسليم عبارت است از دادن مبيع به تصرف مشتري به نحوي كه متمكن از انحاءتصرفات و انتفاعات باشد وقبض عبارت است از استيلاي مشتري بر مبيع .

ماده ۳۶۸ - تسليم وقتي حاصل مي شود كه مبيع تحت اختيار مشتري گذاشته شده باشد اگرچه مشتري آن را هنوز عملا تصرف نكرده باشد .

ماده ۳۶۹ - تسليم به اختلاف مبيع به كيفيات مختلفه است و بايد به نحوي باشد كه عرفا آن راتسليم گويند .

ماده ۳۷۰ - اگر طرفين معامله براي تسليم مبيع موعدي قرار داده باشند قدرت بر تسليم در آن موعد شرط است نه در زمان عقد .

ماده ۳۷۱ - در بيعي كه موقوف به اجازه مالك است قدرت بر تسليم در زمان اجازه معتبراست . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۳۵۷۵ - ۲۶/۱۲/۱۳۴۲ : ( ( . . . در مورد مال الاجاره رقبات موقوفه كه شخص با وصف عنواني متصدي ماذون از طرف اوقاف محل منافع آنها را در مدت مقرر در اجاره نامه با شرايط خاصي به مستاجر واگذارمي نمايد . تعهد مستاجر به پرداخت مال الاجاره به موجر از لحاظ اين كه ، مشاراليه در هنگام وقوع عقد اجاره سمت تصدي و نمايندگي موقوفه را داشته است ، بوده و در صورتي كه ديگري ادله كافي ابراز نمايد كه او به سمت توليت تعيين گرديده با توجه به قسمت اخير ماده ( ۳۷۱ ) ق . م . متصدي جديد محق در مطالبه مال الاجاره از تاريخي كه متولي شناخته شده و توليت او از طرف اوقاف محل به مستاجر اعلام گرديده ، مي باشد . . . ) )

ماده ۳۷۲ - اگر نسبت به بعض مبيع بايع قدرت بر تسليم داشته و نسبت به بعض ديگر نداشته باشد بيع نسبت به بعض كه قدرت بر تسليم داشته صحيح است و نسبت به بعض ديگر باطل است .

ماده ۳۷۳ - اگر مبيع قبلا در تصرف مشتري بوده باشد محتاج به قبض جديد نيست و همچنين است در ثمن .

ماده ۳۷۴ - در حصول قبض اذن بايع شرط نيست و مشتري مي تواند مبيع رابدون اذن قبض كند .

ماده ۳۷۵ - مبيع بايد در محلي تسليم شود كه عقد بيع در آنجا واقع شده است مگر اينكه عرف و عادت مقتضي تسليم در محل ديگر باشد و يا در ضمن بيع محل مخصوصي براي تسليم معين شده باشد .

ماده ۳۷۶ - در صورت تاخير در تسليم مبيع يا ثمن ممتنع اجبار به تسليم مي شود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به ماده ( ۲۸۰ ) ق . م . مراجعه شود .

ماده ۳۷۷ - هر يك از بايع و مشتري حق دارد از تسليم مبيع يا ثمن خودداري كند تاطرف ديگرحاضر به تسليم شود مگر اينكه مبيع يا ثمن موجل باشد در اين صورت هركدام از مبيع يا ثمن كه حال باشد بايد تسليم شود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۳۱۳۱/۱۴/۱۱/۱۳۴۲ : ( ( . . . در صورتي كه طبق سند رسمي معامله قطعي تسليم مبيع موجل بوده ووجه التزامي براي تاخير در تسليم مبيع تعيين شده باشد و در سند شرطي تنظيم متعاقب آن مورد معامله با فروشنده معامله شرطي گردد با فرض اينكه اجل معامله دوم مقدم بر اجل تسليم مبيع باشد . استدلال به اينكه تاخير فروشنده درتسليم مبيع به خريدار مجوز قانوني داشته و خريدار نمي تواند از ضمانت اجراي تاخير در تسليم مبيع استفاده كند واستناد به ماده ( ۳۷۷ ) ق . م . در جواز امتناع فروشنده از تسليم مبيع صحيح نيست و با صراحت ورقه مستند دعوي به موجل بودن تحويل مبيع ماده ( ۳۷۷ ) راجع به اين مورد نيست . . . ) )

ماده ۳۷۸ - اگر بايع قبل از اخذ ثمن مبيع را به ميل خود تسليم مشتري نمايد حق استرداد آن رانخواهد داشت مگر به موجب فسخ در مورد خيار .

ماده ۳۷۹ - اگر مشتري ملتزم شده باشد كه براي ثمن ضامن يا رهن بدهد و عمل به شرط نكندبايع حق فسخ خواهد داشت . اگر بايع ملتزم شده باشد كه براي درك مبيع ضامن بدهد و عمل به شرطنكند مشتري حق فسخ دارد .

ماده ۳۸۰ - در صورتي كه مشتري مفلس شود و عين مبيع نزد او موجود باشد بايع حق استردادآن را دارد و اگر مبيع هنوز تسليم نشده باشد مي تواند از تسليم آن امتناع كند .

ماده ۳۸۱ - مخارج تسليم مبيع از قبيل اجرت نقل آن به محل تسليم ، اجرت شمردن و وزن كردن و غيره به عهده بايع است ، مخارج تسليم ثمن بر عهده مشتري است .

ماده ۳۸۲ - هرگاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله يا محل تسليم بر خلاف ترتيبي باشدكه ذكر شده و يا در عقد بر خلاف آن شرط شده باشد بايد بر طبق متعارف يا مشروط در عقد رفتارشود و همچنين متبايعين مي توانند آن را به تراضي تغيير دهند .

ماده ۳۸۳ - تسليم بايد شامل آن چيزي هم باشد كه اجزاء و توابع مبيع شمرده مي شود .

ماده ۳۸۴ - هرگاه در حال معامله مبيع از حيث مقدار معين بوده و در وقت تسليم كمتر از آن مقدار درآيد مشتري حق دارد كه بيع را فسخ كند يا قيمت موجود را با تاديه حصه اي از ثمن به نسبت موجود قبول نمايد و اگر مبيع زياده از مقدار معين باشد زياده مال بايع است .

ماده ۳۸۵ - اگر مبيع از قبيل خانه يا فرش باشد كه تجزيه آن بدون ضرر ممكن نمي شود و به شرط بودن مقدار معين فروخته شده ولي در حين تسليم كمتر يا بيشتر درآيد در صورت اولي مشتري و در صورت دوم بايع حق فسخ خواهد داشت .

ماده ۳۸۶ - اگر در مورد دو ماده قبل معامله فسخ شود بايع بايد علاوه بر ثمن مخارج معامله ومصارف متعارف را كه مشتري نموده است بدهد .

ماده ۳۸۷ - اگر مبيع قبل از تسليم بدون تقصير و اهمال از طرف بايع تلف شود بيع منفسخ وثمن بايد به مشتري مسترد گردد مگر اينكه بايع براي تسليم به حاكم يا قائم مقام او رجوع نموده باشدكه در اين صورت تلف از مال مشتري خواهد بود .

ماده ۳۸۸ - اگر قبل از تسليم در مبيع نقصي حاصل شود مشتري حق خواهد داشت كه معامله را فسخ نمايد .

ماده ۳۸۹ - اگر در مورد دو ماده فوق تلف شدن مبيع يا نقص آن ناشي از عمل مشتري باشدمشتري حقي بر بايع ندارد و بايد ثمن را تاديه كند .

فقره سوم - در ضمان درك
ماده ۳۹۰ - اگر بعد از قبض ثمن مبيع كلا يا جزئا مستحق للغير درآيد بايع ضامن است اگر چه تصريح به ضمان نشده باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به زيرنويس ماده ۲۴۷ مراجعه شود .

ماده ۳۹۱ - در صورت مستحق للغير درآمدن كل يا بعض از مبيع بايع ( ۱ ) بايد ثمن مبيع رامسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد بايع بايد از عهده غرامات وارده بر مشتري نيزبرآيد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ب . ش . - ب . ت . ( مندرج در شماره ۱۳ هفته دادگستري ) ا . ح . ق : منظور از بايع همان فروشنده مستقيم مي باشد كه معامله با او انجام شده است نه فروشندگان قبلي ، زيرا هر معامله داراي ثمن معين و شرايط خاصي است وآن چه خريدار مستحق آن است ثمني است كه به فروشنده مستقيم خود پرداخته است .
۲ - نظريه ۱۷۹/۷ - ۵/۲/۱۳۸۱ا . ح . ق : با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ ق . م . ، در صورت مستحق للغير درآمدن كل يابعض ازمبيع بايع بايد علاوه بر رد ثمن چنانچه مشتري جاهل به فساد معامله باشد ، غرامت وارده به او را نيز بپردازد . غرامت وارده به مشتري علي الاصول خسارات و مخارجي است كه مشتري در معامله مربوط متحمل مي شود نظيرمخارج دلالي و باربري و تعميرات و امثال آن و شامل افزايش قيمت ملك نمي گردد .
در خصوص نظريات مختلفي كه در مورد جبران ضرر و زيان وارده به خريدار ابراز مي شود علاوه برآنكه موضوع متنازع فيه ، عقد بيع است و عقد بيع تابع مقررات قانون مدني است ، اصولا خسارات موضوع مواد ۵۱۵ و ۵۲۲ق . آ . د . م . ۱۳۷۹ ، فقط در محدوده همان مواردي است كه در اين مقررات به آن اشاره شده قابل بررسي است و هيچ يك از اين موارد ، غرامت مورد نظر ماده ۳۹۱ قانون مدني نيست .

ماده ۳۹۲ - در مورد ماده قبل بايع بايد از عهده تمام ثمني كه اخذ نموده است نسبت به كل يابعض برآيد اگر چه بعد از عقد بيع به علتي از علل در مبيع كسر قيمتي حاصل شده باشد .

ماده ۳۹۳ - راجع به زيادتي كه از عمل مشتري در مبيع حاصل شده باشد مقررات ماده ۳۱۴مجري خواهد بود .

فقره چهارم - در تاديه ثمن
ماده ۳۹۴ - مشتري بايد ثمن را در موعد و در محل و بر طبق شرايطي كه در عقد بيع مقرر شده است تاديه نمايد . ( ۱ )
زيرنويس :
۲ - به ماده ( ۲۸۰ ) ق . م . مراجعه شود .

ماده ۳۹۵ - اگر مشتري ثمن را در موعد مقرر تاديه نكند بايع حق خواهد داشت كه بر طبق مقررات راجعه به خيار تاخير ثمن معامله را فسخ يا از حاكم اجبار مشتري را به تاديه بخواهد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۱۷ - ۳/۹/۱۳۷۷رديف۷۴/۲ : راي تجديدنظر خواسته و استدلال دادگاه ، مخدوش واعتراضات تجديدنظرخواه ، وارد و موجه به نظر مي رسد زيرا به صراحت قرارداد مورخ ۱۹/۱۰/۱۳۶۷مستند دعوي تنظيمي فيمابين طرفين موعد سي روزه ، جهت حضور در دفتر اسناد رسمي و تنظيم سند رسمي انتقال تعيين شده كه پس از تمديد آن به روز ۲۱/۱/۱۳۶۹فروشنده * از حضور در دفتر اسناد رسمي و پرداخت بقيه ثمن معامله و تنظيم سند انتقال امتناع ورزيده است و نهايتٹ فروشنده به موجب اظهارنامه كه در تاريخ بيستم خرداد۱۳۶۹ به خريدار ابلاغ شده ، مراتب فسخ معامله را به مشاراليه اعلام و مجددا در پاسخ اظهارنامه ارسالي خريدار ، فروشنده ضمن اظهارنامه ديگري مجددا اعلام فسخ كرده است ، بنابراين فسخ معامله مستندا به ماده ۳۹۵ قانون مدني محرز و مدلل است ، مضافااين كه با اعلام جعليت و بي اعتباري تاريخ ۲۱/۲/۱۳۶۹ ( ( تاريخ ادعايي خريدار در ذيل قولنامه ) ) كه به موجب احكام دادگاههاي كيفري صورت گرفته در واقع و نفس الامر رابطه حقوقي طرفين مخدوش و متزلزل گرديده و طبعا اثري برمندرجات قرارداد مستند دعوي از حيث وقوع عقد بيع مترتب نخواهد بود . دادنامه با اكثريت آرا ، نقض مي شود .
* ( ( خريدار ) ) بايد صحيح باشد .

 


  * خيارات و احكام راجع به آن - بيع شرط و معاوضه مواد ۳۹۶ تا ۴۶۵

مبحث پنجم - در خيارات و احكام راجعه به آن ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي وحدت رويه ۲۳ - ۲۶/۷/۱۳۴۴ : ( ( . . . در موضوع اختلاف رويه حاصل ميان شعبه اول و شعبه دوم ديوان عالي كشور راجع به استحقاق يا عدم استحقاق مطالبه اجور در مدت خيار از طرف انتقال گيرنده در معامله حق استرداد نظر به ماده ( ۳۴ ) اصلاحي قانون ثبت مصوب مردادماه ۱۳۱۰ كه به موجب آن اصل وجه ثمن و اجور مال مورد معامله در مدت خيار متعلق حق انتقال گيرنده شناخته شده و نظر به ماده ( ۷۲۲ ) قانون آيين دادرسي مدني كه به موجب آن در صورتي كه مال مورد معامله در تصرف انتقال گيرنده باشد انتقال دهنده در مدت تصرف حق اجرت المثل گيرنده ندارد راي شعبه دوم نتيجتا مورد تاييد است . . . ) )
نظريه ۴۷۸۰/۷ - ۲۴/۶/۱۳۷۷ا . ح . ق : مواد قانون مدني راجع به بيع از ماده ( ۳۳۸ ) الي ( ۴۶۳ ) ، هيچ يك نوع مذهب را از موجبات فسخ معامله ذكر نكرده و به علاوه طبق اصل ( ۲۰ ) قانون اساسي تمام افراد ملت ايران در مقابل قانون متساوي الحقوق هستند و قانوني كه معامله با غيرمسلمان را منع كند نيز تاكنون به تصويب نرسيده است . بنابراين رسيدگي و صدور حكم به فسخ معامله در چنين دعوايي مستند قانوني ندارد .

فقره اول - در خيارات
ماده ۳۹۶ - خيارات از قرار ذيلند : ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۱۲ - ۲۷/۲/۱۳۷۳ : بر دادنامه تجديدنظرخواسته اشكال وارد است زيرا درست است كه در بند ۱۱ سند عادي مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸متداعيين كليه خسارات را از خود ساقط كرده اند لكن در بند ۱۴سند مزبور با قيد جمله ( چنانچه فروشنده در دفترخانه حاضر نشد و يا به هرنحوي از انحاء از انجام معامله استنكاف ورزد بايستي علاوه بر استرداد فوري دريافتي معادل همان مبلغ . . . به خريدار پرداخت نمايد ) براي وي جعل خيارشده است و به عبارت ديگر اسقاط خيارات در بند ۱۱ به نحو عام بوده و بند ۱۴ ذكر خاص بعد از عام و استثنا از كل به عنوان جعل خيار در فاصله زماني بين تاريخ بيع نامه مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸و تاريخ تنظيم سند در دفترخانه ۲۲/۳/۱۳۶۸در مجلس واحد و قبل از اجرا صيغه است و اين استثنا منافاتي با كليت مذكور در بند ۱۱ ندارد . بديهي است با جعل و استفاده از اين خيار و انصراف از معامله ولو بدون ادعاي غبن ( به هرنحوي از انحاء ) و رد كل مبلغ دريافتي از ثمن معامله و معادل آن وسيله بايع به مشتري اساس بيع منهدم مي شود و اين معني با جعل و تعيين وجه التزام براي تحكيم بيع كه اساس استدلال دادگاه صادركننده راي تجديدنظر خواسته است متفاوت است و مستفاد ازفتواي حضرت آيت الله العظمي گلپايگاني رضوان الله عليه در پاسخ استفتايي كه از معظم له درمورد شده است مويدهمين معني است بنابه مراتب باتوجه به بند ۱۴ سند عادي فوق الذكر و اينكه تجديدنظر خواه با استفاده از خيار مزبورانصراف خود را از معامله اعلام و از تنظيم سند رسمي خودداري كرده است معامله موضوع سند مورخ ۲۲/۲/۱۳۶۸فسخ شده تلقي و راي دادگاه كه مغاير مطالب مذكور در بالا است نقض مي شود .
نظريه ۲۳۵۴/۷ - ۶/۴/۱۳۷۹ ا . ح . ق : معمولا در اسناد رسمي مربوط به معاملات قطعي ، اسقاط كافه خيارات قيدمي شود و طرفين آن را امضا مي كنند ، اگر سندي داراي چنين عبارتي باشد و طرفين آن را امضا كرده باشند كليه خيارات من جمله خيار مجلس ساقط خواهد بود . درصورتي كه چنين عبارتي قيد نشده باشد ، چون خيار مجلس تا زماني است كه متعاملين از هم جدا نشده اند با خروج خريدار از دفترخانه و ترك آن محل افتراق حاصل گرديده است خيار مجلس ساقط است

ادامه ماده ۳۹۶
۱ - خيار مجلس .
۲ - خيار حيوان .
۳ - خيار شرط .
۴ - خيار تاخير ثمن .
۵ - خيار رويت و تخلف وصف .
۶ - خيار غبن .
۷ - خيار عيب .
۸ - خيار تدليس .
۹ - خيار تبعض صفقه .
۱۰ - خيار تخلف شرط .

اول - در خيار مجلس
ماده ۳۹۷ - هر يك از متبايعين بعد از عقد في المجلس و مادام كه متفرق نشده اند اختيار فسخ معامله را دارند . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۲۳۴۵/۷ - ۶/۴/۱۳۷۹ ا . ح . ق : در صورت قيد پاسقاط كافه خيارات ، كليه خيارات من جمله خيارمجلس ساقط خواهد بود . . . . خيار مجلس تا زماني است كه متعاملين از هم جدا نشده اند و با خروج خريدار از دفترخانه و ترك آن محل افتراق حاصل گرديده و خيار مجلس ساقط است

دوم - در خيار حيوان
ماده ۳۹۸ - اگر مبيع حيوان باشد مشتري تا سه روز از حين عقد اختيار فسخ معامله را دارد .

سوم - در خيار شرط
ماده ۳۹۹ - در عقد بيع ممكن است شرط شود كه در مدت معين براي بايع يا مشتري يا هر دو ياشخص خارجي اختيار فسخ معامله باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲۶ - ۹/۸/۱۳۷۴ : ( ( . . . با لحاظ محتويات پرونده و عبارت ذيل قولنامه بدين شرح > هرگاه يكي ازطرفين قرارداد از مورد معامله عدول كند چك دويست هزارتوماني طرف به نفع طرف ديگر قابل پرداخت است وطرفين حق هيچ گونه اعتراضي نخواهند داشت . استدلال دادگاه بر عدم قبول حق عدول به عنوان حق خيار ، با شرطمذكور در قولنامه مغاير است . . . ) )
راي اصراري ۹ - ۹/۴/۱۳۷۱رديف۷۰/۷۸ : اعتراض تجديدنظرخواهان موجه نيست زيرا مندرجات مستند دعوي داير به تحويل آپارتمان به تجديدنظرخوانده و اخذ مبالغي بابت ثمن معامله و تعهد تجديدنظرخواهان به تفكيك آپارتمان و تنظيم سند انتقال رسمي در دفترخانه من حيث المجموع دلالت بر وقوع عقد بيع دارد و براي تجديدنظرخواهان شرطي براي فسخ معامله پيش بيني نشده است .
به راي اصراري ۳۱ - ۳۰/۸/۱۳۷۴ رديف ۷۴/۲۸مندرج در پاورقي ماده ۳۶۲ نيز مراجعه شود .
نظريه ۹۸۳/۷ - ۲۶/۳/۱۳۷۰ ا . ح . ق : ( ( وجود خيار فسخ در مدت عمر فروشنده در عقد بيع مدت دار محسوب ومشمول ماده ( ۳۹۹ ) قانون مدني است ) ) .

ماده ۴۰۰ - اگر ابتداي مدت خيار ذكر نشده باشد ابتداي آن از تاريخ عقد محسوب است والاتابع قرارداد متعاملين است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۲۹۰/۷ - ۲۲/۲/۱۳۷۶ا . ح . ق : ( ( در صورت احراز صحت بيع نامه ، تاريخ تنظيم سند ، آغاز خيار شرط وموعد حضور در دفترخانه پايان خيار شرط محسوب مي شود . . . اما اگر در قرارداد مهلتي براي استفاده از خيار شرط ويا مهلت معيني براي مراجعه به دفترخانه و تنظيم سند رسمي معين نشده باشد دراين صورت طبق مفاد ماده ( ۴۰۱ ) قانون مدني هم شرط خيار و هم بيع باطل خواهد بود . اگر سند تنظيمي قولنامه و قرارداد بيع در آينده باشد موردمشمول ماده ( ۱۰ ) قانون مدني بوده و احكام بيع و خيارات درآن مورد جاري نيست و توافق طرفين معتبر است . ) ) .

ماده ۴۰۱ - اگر براي خيار شرط مدت معين نشده باشد هم شرط خيار و هم بيع باطل است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - به زير نويس ماده ۳۹۹ مراجعه شود .

چهارم - در خيار تاخير ثمن
ماده ۴۰۲ - هرگاه مبيع عين خارجي و يا در حكم آن بوده و براي تاديه ثمن يا تسليم مبيع بين متبايعين اجلي معين نشده باشد اگر سه روز از تاريخ بيع بگذرد و در اين مدت نه بايع مبيع را تسليم مشتري نمايد و نه مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد بايع مختار در فسخ معامله مي شود .

ماده ۴۰۳ - اگر بايع به نحوي از انحاء مطالبه ثمن نمايد و به قراين معلوم گردد كه مقصود التزام به بيع بوده است خيار او ساقط خواهد شد .

ماده ۴۰۴ - هرگاه بايع در ظرف سه روز از تاريخ بيع تمام مبيع را تسليم مشتري كند يا مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد ديگر براي بايع اختيار فسخ نخواهد بود ( ۱ ) اگر چه ثانيا به نحوي از انحاءمبيع به بايع و ثمن به مشتري برگشته باشد . ( ۲ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۷ - ۲۶/۳/۱۳۷۱رديف۷۰/۶۱ : نظربه اينكه دادگاه براساس مندرجات سند مدرك دعوي مورخ ۱۲/۹/۱۳۶۴ و اظهارات متداعيين درجريان رسيدگي قضايي وقوع عقد بيع و صحت آن را احراز نموده و مبيع درهمان زمان تحويل مشتري بوده و قسمتي از ثمن معامله هم به بايع تسليم گرديده است ، لذا بايع بر طبق صدر ماده ۴۰۴ق . م . از جهت عدم وصول بقيه ثمن معامله حق فسخ معامله را نداشته ( است ) .
۲ - به پاورقي هاي مواد ۳۹۹ الي ۴۰۱ مراجعه شود .

ماده ۴۰۵ - اگر مشتري ثمن را حاضر كرد كه بدهد و بايع از اخذ آن امتناع نمود خيار فسخ نخواهد داشت .

ماده ۴۰۶ - خيار تاخير مخصوص بايع است و براي مشتري از جهت تاخير در تسليم مبيع اين اختيار نمي باشد .

ماده ۴۰۷ - تسليم بعض ثمن يا دادن آن به كسي كه حق قبض ندارد خيار بايع را ساقط نمي كند .

ماده ۴۰۸ - اگر مشتري براي ثمن ضامن بدهد يا بايع ثمن را حواله دهد بعد از تحقق حواله خيار تاخير ساقط مي شود .

ماده ۴۰۹ - هرگاه مبيع از چيزهايي باشد كه در كمتر ازسه روز فاسد و ياكم قيمت مي شودابتداي خيار از زماني است كه مبيع مشرف به فساد يا كسر قيمت مي گردد .

پنجم - در خيار رويت و تخلف وصف
ماده ۴۱۰ - هرگاه كسي مالي را نديده و آن را فقط به وصف بخرد بعد ازديدن اگر داراي اوصافي كه ذكر شده است نباشد مختار مي شود كه بيع را فسخ كند يا به همان نحو كه هست قبول نمايد .

ماده ۴۱۱ - اگر بايع مبيع را نديده ولي مشتري آن را ديده باشد و مبيع غير اوصافي كه ذكر شده است دارا باشد فقط بايع خيار فسخ خواهد داشت .

ماده ۴۱۲ - هرگاه مشتري بعضي از مبيع را ديده و بعض ديگر را به وصف يا از روي نمونه خريده باشدوآن بعض مطابق وصف يانمونه نباشدمي تواندتمام مبيع راردكندياتمام آن راقبول نمايد .

ماده ۴۱۳ - هرگاه يكي از متبايعين مالي را سابقا ديده و به اعتماد رويت سابق معامله كند و بعداز رويت معلوم شود كه مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختيار فسخ خواهد داشت .

ماده ۴۱۴ - در بيع كلي خيار رويت نيست و بايع بايد جنسي بدهد كه مطابق با اوصاف مقرره بين طرفين باشد .

ماده ۴۱۵ - خيار رويت و تخلف وصف بعد از رويت فوري است .

ششم - در خيار غبن
ماده ۴۱۶ - هر يك از متعاملين كه در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ كند .

ماده ۴۱۷ ( اصلاحي ۱۴/۸/۱۳۷۰ ) - غبن در صورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - ماده ۴۱۷ مصوب - ۱۸/۲/۱۳۰۷اگر غبن به مقدار خمس قيمت يا بيشتر باشد فاحش است ودركمتر ازمقدارمزبور درصورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد .
ماده ۴۱۷ ( اصلاحي ۸/۱۰/۱۳۶۱ ) – ( ( غبن درصورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد . ) )

ماده ۴۱۸ - اگرمغبون درحين معامله عالم به قيمت عادله بوده است خيار فسخ نخواهد داشت .

ماده ۴۱۹ - در تعيين مقدار غبن شرايط معامله نيز بايد منظور گردد .

ماده ۴۲۰ - خيار غبن بعد از علم به غبن فوري است . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۶۱۲۸/۷ - ۳۰/۸/۱۳۷۲ا . ح . ق : فوريت موردنظر در ماده ( ۴۲۰ ) قانون مدني همزمان با علم به آن است و چنانچه فردي بعد از مدت طولاني از انجام معامله علم به غبن پيدا كند و في الفور اقدام به استفاده از خياربنمايد و اسباب وقفه را نيز بتواند در دادگاه ثابت نمايد ، اين ترتيب منافاتي با روح ماده موردنظر ندارد .

ماده ۴۲۱ - اگر كسي كه طرف خود را مغبون كرده است تفاوت قيمت را بدهد خيار غبن ساقطنمي شود مگر اينكه مغبون به اخذ تفاوت قيمت راضي گردد .

هفتم - در خيار عيب
ماده ۴۲۲ - اگر بعد از معامله ظاهر شود كه مبيع معيوب بوده مشتري مختار است درقبول معيوب يا اخذ ارش يا فسخ معامله . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۵۶۸۶/۷ - ۱۱/۸/۱۳۷۸ ا . ح . ق : در خصوص عدم صدور پروانه ساختمان به علت كاربري غيرمسكوني ، با عنايت به اينكه عدم تحقق غرض خريدار كاشف از عيب مبيع نيست حق فسخ معامله براي خريدارمحقق به نظر نمي رسد .

ماده ۴۲۳ - خيار عيب وقتي براي مشتري ثابت مي شود كه عيب مخفي و موجود در حين عقدباشد .

ماده ۴۲۴ - عيب وقتي مخفي محسوب است كه مشتري در زمان بيع عالم به آن نبوده است اعم از اينكه اين عدم علم ناشي از آن باشد كه عيب واقعا مستور بوده است يا اينكه ظاهر بوده ولي مشتري ملتفت آن نشده است .

ماده ۴۲۵ - عيبي كه بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حكم عيب سابق است .

ماده ۴۲۶ - تشخيص عيب بر حسب عرف و عادت مي شود و بنابراين ممكن است بر حسب ازمنه و امكنه مختلف شود .

ماده ۴۲۷ - اگر در مورد ظهور عيب مشتري اختيار ارش كند تفاوتي كه بايد به او داده شود به طريق ذيل معين مي گردد :
قيمت حقيقي مبيع در حال بي عيبي و قيمت حقيقي آن در حال معيوبي به توسط اهل خبره معين مي شود . اگر قيمت آن در حال بي عيبي مساوي با قيمتي باشد كه در زمان بيع بين طرفين مقررشده است تفاوت بين اين قيمت و قيمت مبيع در حال معيوبي مقدار ارش خواهد بود . و اگر قيمت مبيع در حال بي عيبي كمتر يا زيادتر از ثمن معامله باشد نسبت بين قيمت مبيع در حال معيوبي وقيمت آن در حال بي عيبي معين شده و بايع بايد از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته وبقيه را به عنوان ارش به مشتري رد كند .

ماده ۴۲۸ - در صورت اختلاف بين اهل خبره حد وسط قيمتها معتبر است .

ماده ۴۲۹ - در موارد ذيل مشتري نمي تواند بيع را فسخ كند و فقط مي تواند ارش بگيرد :
۱ - در صورت تلف شدن مبيع نزد مشتري يا منتقل كردن آن به غير .
۲ - در صورتي كه تغييري در مبيع پيدا شود اعم از اينكه تغيير به فعل مشتري باشد يا نه .
۳ - در صورتي كه بعد از قبض مبيع عيب ديگري در آن حادث شود مگر اينكه در زمان خيارمختص به مشتري حادث شده باشد كه در اين صورت مانع از فسخ و رد نيست .

ماده ۴۳۰ - اگرعيب حادث بعد از قبض درنتيجه عيب قديم باشد مشتري حق رد را نيزخواهد داشت .

ماده ۴۳۱ - در صورتي كه در يك عقد چند چيز فروخته شود بدون اينكه قيمت هر يك علي حده معين شده باشد و بعضي از آنها معيوب درآيد مشتري بايد تمام آن را رد كند و ثمن رامسترد دارد يا تمام را نگاه دارد وارش بگيرد و تبعيض نمي تواند بكند مگر به رضاي بايع .

ماده ۴۳۲ - در صورتي كه در يك عقد بايع يك نفر و مشتري متعدد باشد و در مبيع عيبي ظاهرشود يكي از مشتريها نمي تواند سهم خود را به تنهايي رد كند و ديگري سهم خود را نگاه دارد مگر بارضاي بايع و بنابراين اگر در ردمبيع اتفاق نكردند فقط هر يك از آنها حق ارش خواهد داشت .

ماده ۴۳۳ - اگر در يك عقد بايع متعدد باشد مشتري مي تواند سهم يكي را رد و ديگري را بااخذ ارش قبول كند .

ماده ۴۳۴ - اگر ظاهر شود كه مبيع معيوب اصلا ماليت و قيمت نداشته بيع باطل است و اگربعض مبيع قيمت نداشته باشد بيع نسبت به آن بعض باطل است و مشتري نسبت به باقي از جهت تبعض صفقه اختيار فسخ دارد .

ماده ۴۳۵ - خيار عيب بعد از علم به آن فوري است .

ماده ۴۳۶ - اگر بايع از عيوب مبيع تبري كرده باشد به اينكه عهده عيوب را از خود سلب كرده يابا تمام عيوب بفروشد مشتري در صورت ظهور عيب حق رجوع به بايع نخواهد داشت و اگر بايع ازعيب خاصي تبري كرده باشد فقط نسبت به همان عيب حق مراجعه ندارد .

ماده ۴۳۷ - از حيث احكام عيب ثمن شخصي مثل مبيع شخصي است .

هشتم - در خيار تدليس
ماده ۴۳۸ - تدليس عبارت است از عملياتي كه موجب فريب طرف معامله شود .

ماده ۴۳۹ - اگر بايع تدليس نموده باشد مشتري حق فسخ بيع را خواهد داشت و همچنين است بايع نسبت به ثمن شخصي درصورت تدليس مشتري .

ماده ۴۴۰ - خيار تدليس بعد از علم به آن فوري است .

نهم - در خيار تبعض صفقه
ماده ۴۴۱ - خيار تبعض صفقه وقتي حاصل مي شود كه عقد بيع نسبت به بعض مبيع به جهتي از جهات باطل باشد در اين صورت مشتري حق خواهد داشت بيع را فسخ نمايد يا به نسبت قسمتي كه بيع واقع شده است قبول كند و نسبت به قسمتي كه بيع باطل بوده است ثمن را استرداد كند .

ماده ۴۴۲ - در مورد تبعض صفقه قسمتي از ثمن كه بايد به مشتري برگردد به طريق ذيل حساب مي شود : ( ۱ )
آن قسمت از مبيع كه به ملكيت مشتري قرار گرفته منفردا قيمت مي شود و هر نسبتي كه بين قيمت مزبور و قيمتي كه مجموع مبيع در حال اجتماع دارد پيدا شود به همان نسبت از ثمن را بايع نگاه داشته و بقيه را بايد به مشتري رد نمايد .
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۲ - ۲/۲/۱۳۷۶ مندرج در زيرنويس ماده ۲۲۰ نيز مراجعه شود

ماده ۴۴۳ - تبعض صفقه وقتي موجب خيار است كه مشتري در حين معامله عالم به آن نباشدولي در هر حال ثمن تقسيط مي شود .

دهم - در خيار تخلف شرط
ماده ۴۴۴ - احكام خيار تخلف شرط به طوري است كه در مواد ۲۳۴ الي ۲۴۵ ذكر شده است .

فقره دوم - در احكام خيارات به طور كلي
ماده ۴۴۵ - هر يك از خيارات بعد از فوت منتقل به وراث مي شود .

ماده ۴۴۶ - خيار شرط ممكن است به قيد مباشرت و اختصاص به شخص مشروطله قرار داده شود در اين صورت منتقل به وراث نخواهد شد .

ماده ۴۴۷ - هرگاه شرط خيار براي شخصي غير از متعاملين شده باشد منتقل به ورثه نخواهدشد .

ماده ۴۴۸ - سقوط تمام يا بعضي از خيارات را مي توان در ضمن عقد شرط نمود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۴ - ۲۲/۲/۱۳۶۶رديف۶۴/۲۸ : به دلالت مندرجات سند رسمي ۶۲۶۷۴ كه در پرونده مورداستناد قرار گرفته است شش دانگ يك باب خانه ساخته شده در قطعه زمين پلاك شماره به بيع قطعي مورد معامله واقع شده و در سند انتقال مزبور تصريح گرديده كه طرفين معامله كليه خيارات حتي غبن را گرچه افحش باشد ساقطنموده اند با اين ترتيب دعوي خريدار به مفهوم استفاده از خيار براي مطالبه خسارت مسموع نبوده تا ارجاع به كارشناس مجوز و ضرورت داشته باشد بنابراين حكم فرجام خواسته مخدوش است

ماده ۴۴۹ - فسخ به هر لفظ يا فعلي كه دلالت بر آن نمايد حاصل مي شود . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - نظريه ۵۹۵۴/۷ - ۵/۱۱/۱۳۷۰ ا . ح . ق : به موجب ماده ( ۴۴۹ ) قانون مدني فسخ به هر لفظ يا فعلي كه دلالت برآن نمايد حاصل مي شود ، بنابراين از ماده فوق الذكر و ماده ( ۶۹ ) قانون ثبت اسناد و املاك كشور چنين استنباطمي گردد كه فسخ معامله بايد به طرف اعلام شود و كسي كه مدعي فسخ معامله است ضرورت دارد كه اراده خود مبني برفسخ معامله را به طرف ديگر معامله اعلام نمايد

ماده ۴۵۰ - تصرفاتي كه نوعا كاشف از رضاي معامله باشد امضاي فعلي است مثل آنكه مشتري كه خيار دارد با علم به خيار مبيع را بفروشد يا رهن بگذارد .

ماده ۴۵۱ - تصرفاتي كه نوعا كاشف از به هم زدن معامله باشد فسخ فعلي است .

ماده ۴۵۲ - اگر متعاملين هر دو خيار داشته باشند و يكي از آنها امضا كند و ديگري فسخ نمايدمعامله منفسخ مي شود .

ماده ۴۵۳ - در خيار مجلس و حيوان و شرط اگر مبيع بعد از تسليم و در زمان خيار بايع يامتعاملين تلف يا ناقص شود بر عهده مشتري است و اگر خيار مختص مشتري باشد تلف يا نقص به عهده بايع است .

ماده ۴۵۴ - هرگاه مشتري مبيع را اجاره داده باشد و بيع فسخ شود اجاره باطل نمي شود مگراينكه عدم تصرفات ناقله در عين و منفعت بر مشتري صريحا يا ضمنا شرط شده باشد كه در اين صورت اجاره باطل است .

ماده ۴۵۵ - اگر پس از عقد بيع مشتري تمام يا قسمتي از مبيع را متعلق حق غير قرار دهد مثل اينكه نزد كسي رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اينكه شرطخلاف شده باشد .

ماده ۴۵۶ - تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارمجلس و حيوان و تاخير ثمن كه مخصوص بيع است .

ماده ۴۵۷ - هر بيع لازم است مگر اينكه يكي از خيارات در آن ثابت شود .

فصل دوم - در بيع شرط ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - درخصوص بيع شرط يا ( ( معاملات با حق استرداد ) ) به مواد ( ۳۳ و ۳۴ ) ( اصلاحي ۱۳۵۱/۱۰/۱۸ ) و ۳۷ الي ۳۹قانون ثبت اسناد و املاك مراجعه ش .

ماده ۴۵۸ - در عقد بيع متعاملين مي توانند شرط نمايند كه هرگاه بايع در مدت معيني تمام مثل ثمن را به مشتري رد كند خيار فسخ معامله رانسبت به تمام مبيع داشته باشد و همچنين مي توانند شرط كنند كه هرگاه بعض مثل ثمن را ردكرد خيار فسخ معامله را نسبت به تمام يا بعض مبيع داشته باشد در هر حال حق خيار تابع قرارداد متعاملين خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قيدتمام يا بعض نشده باشد خيار ثابت نخواهد بود مگر با ردتمام ثمن . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - از نظريه ۱۰۹۴۹/۷ - ۱۰/۱۲/۱۳۷۹ ا . ح . ق : . . . بيع شرطي يا معاملات يا حق استرداد معاملاتي است كه سبب انتقال قطعي ملك نمي شوند بلكه در امر مالكيت تا پايان مدت خيار تزلزل وجود دارد و حقوقدانان براين عقيده اند كه چون العقود تابعه للقصود . . . به جهت آن كه در جامعه ما عمومٹ در چنين معاملاتي قصد و اراده حقيقي به نقل و انتقال ملك وجود ندارد بلكه منظور اصلي همان گرفتن وام و دادن بهره است و اين معامله وثيقه آن معامله است لذا آن را فاقدآثار نقل و انتقال مي شناسند . . . . شوراي نگهبان هم حسب نظريه شماره - ۴۸۹۸ - ۱۹/۹/۱۳۶۴ چنين اظهارنظر نموده است كه : در بيع شرط خيار و نحو آن كه پس از انقضاي مدت و عدم اخذ به خيار و انتفاي موضوع شرط مورد معامله ملك طلق مشتري است و بنابراين ترتيبات مقرر در ماده ( ۳۴ ) اصلاحي قانون ثبت مغاير با موازين شرعي است .

ماده ۴۵۹ - در بيع شرط به مجرد عقد مبيع ملك مشتري مي شود با قيد خيار براي بايع . بنابراين اگر بايع به شرايطي كه بين او و مشتري براي استرداد مبيع مقرر شده است عمل ننمايد بيع قطعي شده و مشتري مالك قطعي مبيع مي گردد و اگر بالعكس بايع به شرايط مزبوره عمل نمايد ومبيع را استرداد كند از حين فسخ مبيع مال بايع خواهد شد ولي نماآت و منافع حاصله از حين عقد تاحين فسخ مال مشتري است .

ماده ۴۶۰ - در بيع شرط مشتري نمي تواند در مبيع تصرفي كه منافي خيار باشد از قبيل نقل وانتقال و غيره بنمايد .

ماده ۴۶۱ - اگر مشتري در زمان خيار از اخذ ثمن امتناع كند بايع مي تواند با تسليم ثمن به حاكم يا قائم مقام او معامله را فسخ كند .

ماده ۴۶۲ - اگر مبيع به شرط به واسطه فوت مشتري به ورثه او منتقل شود حق فسخ بيع درمقابل ورثه به همان ترتيبي كه بوده است باقي خواهد بود .

ماده ۴۶۳ - اگر در بيع شرط معلوم شود كه قصد بايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع در آن مجري نخواهد بود .

فصل سوم - در معاوضه
ماده ۴۶۴ - معاوضه عقدي است كه به موجب آن يكي از طرفين مالي مي دهد به عوض مال ديگركه ازطرف ديگراخذمي كند بدون ملاحظه اينكه يكي از عوضين مبيع و ديگري ثمن باشد . ( ۱ )
زيرنويس :
۱ - راي اصراري ۱۵۷ - ۱۵/۱۲/۱۳۶۸رديف۶۸/۵۵ : در وقوع عقد معاوضه علاوه براينكه تحقق شرايط اساسي صحت معاملات مذكور در ماده ۱۹۰ قانون مدني و توالي عرفي بين ايجاب و قبول ضروري است اساسا برحسب مفادماده ۴۶۴ قانون فوق الذكر ايتاء و اخذ مال هم بايستي فعليت داشته باشد كه به حكايت اوراق پرونده به ويژه اظهارات گواهان و مسجلين سند آقاي علي ، احد از طرفين در مجلس عقد و تنظيم سند معاوضه حضور نداشته و شرايط اساسي صحت عقد معاوضه محقق نگرديده و بقاء مالكيت آقاي حسن در قطعه زمين موضوع دعوي مستصحب است .

ماده ۴۶۵ - در معاوضه احكام خاصه بيع جاري نيست .